温州诈骗罪律师

目前，在商品房消费市场出现一种新的动向，消费者选购商品房，在未阅读和签订正式的《商品房买卖（预售）合同》（以下简称“购房合同” ）之前，常常被开发商要求签订“认购书” 、“订购书” 、“订购协议”之类的认购协议。由开发商事先准备好的这类格式合同，主要就消费者所选定的房屋位置、面积（包括套内和公摊）、单价、优惠比例、付款方式等方面进行约定。其核心是要求消费者必须交纳少则千元多则两万元的定金，并限定在短时间内签订“购房合同”。

　　商品房买卖是一项大宗消费，消费者有一个“犹豫期”是正常的。为了体现购房诚意，在选择和比较房屋的过程中，双方用书面的形式将意向确定下来，本无可厚非。但经营者必须保障消费者的知情权、选择权、公平交易权不受侵犯。一段时间来，在省消委会受理的大量商品房投诉中，约90%都与“认购协议”中约定的“定金”有关。消费者在签订“购房合同”时，如果在具体条款上达不成协议，或者因为银行按揭等其它原因导致买卖不能进行，消费者提出退房，开发商就以“认购协议”为凭拒退定金。

　　2003年3月26日，成都的王女士向省消委会投诉，她被报纸上某苑的售楼广告所吸引，2003年3月22日赶到售楼部咨询。售楼的杨小姐热情介绍说房子很好卖，只剩9楼、10楼了，要买就赶紧购买。并称公司正在搞优惠活动，中午12点后房价要涨。这样，王女士当即选定了一套正在修建中的46平方米的小户型。售楼小姐在未出具任何销售手续的情况下，就拿出一份“定房协议”让王女士签，要求其交定金2000元。其中约定签“购房合同”时支付首付款8000元。两天后，王女士如约前去签“购房合同” ，到施工现场后发现，房屋的光线并不是售楼小姐吹嘘的那么好；售楼小姐“房价要涨”的说法也是骗人的；“定房协议”所称的“首付款”也并非银行按揭的“首付” ，“购房合同”无法签署。王女士自觉受骗，提出退还定金。这时不管是售楼小姐还是开发商的法律顾问，态度都非常坚决：“绝对不可能” 。

　　再比如，成都一位年近70的离休干部到某花园买房，售楼人员明知其年龄不符合银行按揭条件却不告知，让其交了1万元定金签订了“认购书” 。事后，当该离休干部后来提出退房时，开发商则拒绝退还定金。前不久省消委会还受理一起投诉，消费者在“认购协议”中还专门加上了一条：如果按揭办理不下来，退还定金。结果按揭未成购房者要求退定金，仍遭开发商拒绝。类似投诉不断发生，给不少消费者造成直接损失。

　　针对“认购协议”中的定金是否该退、究竟如何退的问题，省消委会通过广泛咨询，认为这一问题在法律上是十分明确的。法律上将这种协议称为“定约定金”或“立约定金” ，2000年12月13日开始生效的关于适用《担保法》的司法解释明确称，这种约定合法有效。非当事人原因而是由于其他原因，包括不知情的情况发生（如办不了银行按揭），开发商也解决不了，这种情况不算违约，定金应该退还。2003年5月7日发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人” 。

　　同时，建设部《商品房销售管理办法》第二十二条也规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。当事人之间另有约定的，从其约定。”

　　省消委会认为，有的开发商之所以在法律和有关规定都十分明确的情况下，仍用“认购协议”的办法钻法律的空子，关键是这些开发商片面理解“当事人之间另有约定的，从其约定”这句话。这是少数开发商用“认购协议”设陷阱的直接动机和原因。以为一旦有了“认购协议” ，就可以将预订款性质的“定金”偷梁换柱为债权担保的“定金” ，在约定不履行的情况下，则可以不返还定金。

　　从大量定金投诉情况看，“认购协议”的签订过程具有两个典型特证：一是由于双方掌握的信息不对称，消费者几乎都是在被蒙蔽、不知情的情况下签订的；二是签订的“认购协议”属于典型的不公平格式合同。很多“认购协议”中都写有“如认购方在规定期限内不与开发商签订合同，则开发商所收定金不予退还”等字样。实质上，“认购协议”只规定了消费者交钱的义务，无获赔的权利。最后如果交易不成，开发商毫发无损，所有的损失都由消费者担着。因此，签定此类不平等“认购协议”强化了消费者的弱势地位，制造了新的不平等关系。一旦签定“认购协议” ，交纳了定金，消费者就必须与开发商签定“购房合同” ，否则就要蒙受经济损失；即使消费者与开发商按时签定“购房合同” ，也会丧失在合同条款上主张权利的主动权，像一个连环套，使消费者一步步陷入被动。

　　综上分析，省消委会认为，随着我国商品房市场的不断发展和成熟，一些不法开发商也在不断变换欺诈手法。“认购协议”是一种新的欺诈手法、新的消费陷阱。鉴于签订“认购协议”不是法律规定的购房必须条件，因此建议消费者在选中自己满意的房屋后，最好直接与开发商签订《商品房买卖（预售）合同》 ，这样就可以避免因情况不明而上当。如确需签定“认购协议” ，也要在公平、公正的前提下，主张自己应有的权利。省消委会再次提醒消费者要做到理性消费，在正式签定“购房合同”前要慎重选择；要详查“五证” ；当你的权益受到侵犯时要拿起法律的武器，捍卫自己的权益。