温州诈骗罪律师

　　名不见经传的金星房地产公司因一条群发短信成为近期焦点，不过聚焦原因却因为其被称为本轮调控中首家破产的房企。 700余户未交房业主利益如何维护?大规模“破产潮”是否会出现?难道每次都让政府出面垫资建设?记者带着这些疑问进行采访，发现这一破产事件仅是个案，不过由此带来诸多预警。

　　事件探究

　　未交付业主怎么办?

　　“我们的小区开发商破产了! ”在该楼盘的业主论坛上，已有焦急的业主在奔走相告，有人还贴出这几天各种新闻报道。大家最为关心的就是，业主的利益怎么办?还能交房吗?即使交了房，绿化、配套等如何完善?

　　金星房地产规模不大，注册资本1000万元，位于杭州市余杭区的西城时代家园是其主要开发项目。楼盘一二期已经交付，三期790套房，大多数已经售完，但还没有交付。三期项目主体建筑已经封顶，还剩下绿化等后续工程。据知情人士透露，由业主购房支付的该项目商品房预售资金账户余额为零，早已被开发商挪用，导致后期工程无法推进，拖欠工程款，相关验收手续也无法办理。

　　记者昨天拨打楼盘售楼处电话，与之前几天一样，无人接听。再尝试拨打其母公司中江控股主页公开的电话，电话处于无法正常接通的状态。

　　当地政府垫资建设

　　值得庆幸的是，余杭区政府已出面介入，承诺垫付建设资金继续完成后续工程，依法保障业主办理“三证”的权利。

　　上海律师张黔林（上海大邦律师事务所房产律师）告诉记者，政府介入后，房子的交付办证应该问题不大，也不会带来退房、按揭等后续问题。如果房子真成了烂尾楼，拿不到房产证的小业主也可以向清算主申报债权，作为债权人参与破产清算。根据最高法出台的司法解释，银行抵押贷款、职工工资、税款都在债权优先之列。如果业主已经付清房款，但是房子造了一半烂尾了，这时也能考虑将业主纳入优先之列。

　　但他强调，房贷按揭是独立的法律关系，因此拒还房贷不太可能。另外，房子可以交付，但是购房者以后期物业变更等原因要求退房的话，也不能解除买卖合同。

　　破产原因是调控?

　　破产消息一出，不免有人将其与持续了两年的楼市调控联系起来。事实上，楼市调控的影响在这一个案中微乎其微。金星房地产开发的项目销售情况良好，在调控之前已全部售罄，未受限购、限贷这些政策影响，按要求需“专款专项”的预售款账户被公司挪用，直接导致了工程资金断裂，无法正常完工。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍向记者表示，与高利贷沾上边，搭进项目是迟早的事，如果没有楼市调控也许不会爆发得那么早，但也无改其本质。

　　祸起民间借贷风暴

　　细究之下，民间借贷问题才是是背后真正的“冰山”。金星房地产的母体中江控股有限公司，正是今年浙江第一起资金崩盘案的主角。中江控股主营业务为香精香料行业，2008年开始朝房地产、酒店等行业扩张。高息举债、盲目扩张，使得该公司没有逃过民间借贷风险的风暴。

　　据报道，随着中江集团倒下，三家银行，十几家大公司，上百家小公司将受牵连，涉及的民间借贷约25亿元。另外，该公司还向银行及国资背景的浙江省财务开发公司贷款、借款达25亿元。即使将中江的所有资产都抵押变现之后，还有约30亿元借款缺口。金星房地产公司亦受母公司资金链断裂累及。

　　大规模“破产潮”将现?

　　“任何一个行业都有破产的公司，但企业倒闭的原因很多，不能一概而论，要说‘破产潮’?除非是行业的普遍原因。 ”宋会雍说。

　　他表示，从破产原因分析，就能看出这家公司的破产仅仅是个案，非房企正常市场行为下的表现，只能就事论事，不涉及行业，更别说判断政府该出手救市。

　　21世纪不动产分析师黄河滔也向记者表示，金星房地产公司的个案不具有代表性。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，很多浙江中小企业都和房地产有千丝万缕的关系，只要救了中小型民营企业，也就间接救了当地的房地产市场。

　　以价换量不至于赔破产

　　不过，高负债、高库存却是整个行业存在的问题。据统计，2011年末，上市房企负债规模9700亿元，比上一年增加三成。同时，48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元。以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.62年。

　　对此，宋会雍认为，开发商已经启动以价换量，从利润水平看，开发商即使降价，也还坚守着价格底线，不至于赔破产，破产潮不会出现。

　　黄河滔则指出，调研显示，房企虽然普遍反映资金紧张，但也没有到最紧的时候。屡屡创新高的库存量，也是受去年下半年以来市场低迷、去化困难的影响，放在正常的市场中，现在的库存量并非不可接受，甚至于会压垮房企。

　　“在前几年疯狂拿地、一味追求规模的还有定位存在偏差、没有 ‘押中宝’的，这两类房企现在比较困难。 ”黄河涛表示。但他指出，经历了几回调控的洗礼，房企现在的抗压能力已经大大增强，“谨慎拿地，降价卖房或推迟出售，再或者，寻求收购。 ”统计显示，今年一季度全国房地产总股权交易金达 102亿元，同比上涨101.7%，首次突破百亿交易额。

　　预警

　　政府缘何为企业破产买单

　　在金星房地产公司的调解中，余杭区政府最终为企业破产买单，虽不会承担债务，但承诺将垫资继续建设，帮助购房者办理“三证”。余杭区房管处书记尤初阳称，西城时代家园不会成为烂尾楼，因为余杭区政府是一个敢于担责任的政府。

　　但是，假如西城时代家园剩下的工程不仅仅是花费不算多的绿化和管线，假如有接二连三的破产烂尾楼出现，政府是否还会“敢于担责任”，要用纳税人的钱为这些一一买单呢?

　　对此，宋会雍认为，地方政府其实没有义务去收尾。买房是正常的市场行为，购房者自身也该承担经济行为的风险。按照相关法律，企业破产后以资抵债，有一定的赔付顺序，购房者的债权也纳入其中。而地方政府的责任，是对责任人进行调查。这个楼盘存在很多的问题，例如，预售账户怎么会被挪用?这其中必然存在政府监管不力的原因。

　　制定规则，遵守规则

　　“楼市的健康发展，不在于参与者，在于‘规则’。 ”宋会雍强调，制定规则、执行规则最为重要。企业可以破产，市场应当淘汰，但要按章按法地离开。政府在其中承担着重要的制定规则和监管执行的角色，而在售房过程中也应有行业规则，充分保障购房者的权益。

　　黄河滔表示，破产带来的问题除了给其他开发商预警，也警示我们的售房制度需建立和完善，比如说，保证金制度，售房保险制度等等。当然，制度建立很重要，执行和监管力度更重要。

　　从法律层面分析，张黔林律师告诉记者，挪用“专款专项”预售账户的行为已涉及行政违法，应处以相应罚款，但是，企业破产使得主体资格丧失，自然也不谈罚款了。

　　记者注意到，大多数房地产企业都是成立项目公司，与母公司是两个独立的经济个体。张黔林表示，出资控股公司制承担有限责任，有的就是亏完了事，破产的成本有限也给行业带来风险。不过，破产后再注册房产企业就有限制了，所以一般不到万不得已，也不会选择破产。

　　行业净化正当时

　　楼市黄金十年，人人认为只赚不赔，各行各业的企业都来分一杯羹。金星房地产的母公司便是主营香精香料的。当调控来临，金潮退去，这些企业是否会随着离去?行业又是否得得以“净化”?

　　黄河滔透露了一组数据：从2008年到2011年上半年，每一次调控后，上海前五名的房产中介总份额就会增加2至3个百分点。“这说明，行业的集中度在提高，想捞一笔就走的意识到了有风险就走了，行业的成熟度也在提高。 ”

　　招财树成了烫手山芋，去年起，首钢等跨界企业已开始剥离地产业务。

　　宋会雍指出，非主营房地产的企业见形势不乐观，不再拿地投资的可能性很大。房企之中，万科等大型企业给人以更多的安全感，或将吸引更多购买者，但值得注意的是，大企业轰然倒地也并非没有先例，现在包括绿城在内的很多大型房企也命悬一线。